2018년 2월 금융감독원은 P2P가이드라인을 새롭게 규정하면서 부동산P2P 상품의 종류를 부동산 PF대출, 부동산 담보대출 두가지로 분류하였습니다. 하지만 실제로 부동산P2P 시장에서는 이보다 더욱 세분화된 부동산P2P 상품을 다루고 있는데요. 이 때문에 투자자님들 입장에서는 당연히 부동산P2P 상품의 종류가 복잡하고 헷갈릴 수 밖에 없습니다. 따라서 이번 시간에는 실제로 출시되고 있는 부동산P2P 상품의 분류방법과 종류 그리고 각각의 특징에 대해 알아보도록 하겠습니다.
* 부동산이란?
부동산 P2P 상품의 종류를 이해하기 위해서는 먼저 ‘부동산’이 무엇인지 알아야 합니다. 부동산이란 동산과 반대로 움직이지 않는 재산 즉, 토지와 그 정착물을 말하며 정착물은 대표적으로 건물을 의미합니다. 구체적으로 살펴보면 토지는 사용목적에 따라서 전답(밭과 논), 과수원, 임야, 도로, 공장용지, 학교용지 등이 있고, 건물은 주택, 상가, 오피스텔, 공장 등이 있습니다.
| 부동산 : 토지 및 정착물
부동산의 특징 중 하나는, 토지의 계획 및 이용에 관한 법률] 및 [건축법 등의 법률에 따라 더욱 세분되고 있는 것입니다. 여기서 중요한 점은 다른 법률이 다른 토지 나 건물에 적용되는 규율의 정도가 다르다는 것입니다. 따라서 저당의 가치를 판단하는 때에는 그 저당이 어떤 재산 관련 여부를 알고 하는 것이 필수적입니다.
이러한 특성을 가진 부동산과 부동산 P2P 제품은 담보 설정 방법, 보안 순위 및 PF 단계에 따라 다양한 카테고리로 분류됩니다.
* 담보설정 방법에 따른 분류
첫째, 부동산 P2P 제품은 모기지 (조기 모기지) 잠정 주택 융자 및 양도 담보 대출 및 부동산 신탁으로 분류할 수 있습니다.
(1) 저당권
모기지 자산의 하위에 있는 채권자가 돈을 빌려 대신 담보로 제공되기 전에 돈을 받기 위해서 재산 전화번호부에 놓인 권리입니다. A 씨가 주택 담보를 설정하고 B 은행에서 5000만 원의 대출을 해, A가이다는 것과 원금을 갚을 수 없게 된 경우, B는 모기지 설립 후 5000만 원을 빌렸다. 은행은 무엇보다도 다른 채권자보다 돈을 받을 권리가 있습니다.
주택담보대출은 아직 건설되지 않은 토지의 대출을 확보하는 데 자주 사용됩니다. 허용되지 않은 공사에 의하여 토지의 가치가 하락하는 것을 막기 위해 주로 토지와 동시에 설치하는 방법이 사용됩니다.
| 부동산 경매 과정
주택담보대출 채권의 컬렉션을 경매에 걸리기 위한 처분할 수 있습니다. 또한 컬렉션을 얻으려면 6개월과 1년이라는 비교적 긴 시간이 걸립니다.
(2) 조명기구 및 전송의 담보.
등록 설정, 이전 또는 변경의 청구를 저장하기 위해 청구하는 경우, 또는 특정 시점 또는 특정 조건에서 청구가 확인되는 경우, 그것은 "등록"이라고 합니다. 한마디로 말하면, 그것은 나중에 할 등록합니다. 양도 보증은 채무자가 채무 보증의 방법으로 담보의 소유권을 채권자에게 양도하고 일정 기간 내에 돈이 상환된 경우 소유권을 되찾는 방법입니다.
주택담보대출과는 달리 임시 계약자 및 양도 담보 대출은 경매를 하지 않고 직접 자산을 처분하고 타인의 권리 침해를 방지하여 부동산을 신속하게 회수할 수 있다는 장점이 있습니다. 자주 사용되지 않습니다.
(3) 부동산 신탁
부동산 펀드는 부동산을 소유하고 있지만 자금 부족, 관리 및 사용이 제한되어있는 부동산 소유자가 소유권을 부동산 신탁 회사에 양도, 부동산 신탁 회사가 효과적으로 개발 및 관리하는 시스템입니다. 소유자로부터 위탁받은 재산과 그 이익을 반환합니다. 이 펀드는 담보 신탁이라는 대출의 담보를 제공하는 데 사용됩니다. 보안 신뢰에 대해서는 나중에 자세히 설명합니다.
| 담보 신탁의 구조
모기지 신탁은 신탁 회사에 소유권 이전을 통해 타인의 권리 침해가 방지되는 장점이 있는 것 외에 채권을 직접 매각 또는 처분하여 부채를 신속하게 회수할 수수 있습니다.
* 담보 순위에 따른 분류
부동산 P2P 제품은 보안의 우선순위에 따라 수석 주택담보대출과 뒷순위 담보 대출로 분류할 수 있습니다. 간단한 예로, A 씨가 B 은행에서 5억 아파트 담보 대출을 위해 3억 대출을 받은 경우 B 은행 수석에서 C 은행은 劣後론입니다. 당신은 채권자로서 그것을 볼 수 있습니다.
권한의 범위와 배당의 순서는, 우선순위, 뒷순위 및 담보에 따라 달라집니다. 따라서 뒷순위 저당을 고려할 때, us가 있는지를 고려하여 전문가에 의한 검토가 필요합니다.
